האם אי פעם יצא לכם להסתכל על הסביבה הקרובה שלכם ולתהות למה כל בניין, בית או שטח מסחרי נמצא דווקא במקום שהוא נמצא? הרי ברור שאם כל אחד היה בונה מה שהוא רוצה ואיפה שהוא רוצה, היינו עדים לכאוס גדול וללא מעט מחלוקות, אז איך מחליטים מה יוקם איפה, היכן אפשר לבנות, מה אפשר להרוס ואיך בדיוק אפשר לשפץ? בשביל זה בדיוק קיים מסמך ששמו תב״ע (תוכנית בניין עיר), ובמאמר שלפניכם תוכלו להכיר אותו מקרוב ולהבין מהם התהליכים הנדרשים לתכנון הבנייה בכל עיר ושכונה.
מה זה תב״ע?
לכל קרקע במדינת ישראל יש ייעוד שאנשי מקצוע הגדירו, וזה כולל את כל השטחים הבנויים במרכז וגם את השטחים המדבריים של הנגב, שהם ברובם עצומים ריקים. ההגדרה של תב"ע היא שזהו מסמך בעל תוקף חוקי הנערך על ידי הממשלה או על ידי רשות מקומית ועובר תהליך של אישור רשמי. לאחר מכן מתקבל למעשה מסמך המסדיר את הייעוד, השימוש וזכויות הבנייה בשטח קרקע כלשהו. התוכנית כוללת בין היתר תכנון פיזי של האזור ותכנון כלכלי, חברתי ותרבותי של ערים, שכונות, רחובות, בתים או אזורים. המונח תב״ע הוא המונח השגור, אך זהו אינו השם הרשמי של המסמך. בפועל, כדי לבצע שינוי כלשהו במקרקעין בישראל, השינוי חייב להיות רשום ומאושר בתב״ע וכדי לבצע שינויים שלא מצוינים במסמך, יש לקבל אישור מהוועדה המקומית האמונה על הנושא.
מי יכול להגיש תב״ע?
על פי לשון החוק, העורך של תוכנית בניין עיר חייב להיות אדריכל בעל רישיון. כאשר יש צורך ורצון לעשות שינוי כלשהו בייעוד או בזכויות הקרקע, ההמלצה היא לפנות בליווי של אדריכל לפגישה עם מהנדס או מהנדסת הוועדה. שימו לב – זהו אינו תהליך מחייב, אך הוא בהחלט מומלץ.
כיצד מאשרים תב״ע?
התהליך כולו מתחיל על רקע תוכנית מודד מאושרת במערכת מבא״ת. בשלב הראשון האדריכל צריך להכין תוכנית בינוי בהתאם לדרישות התכנון המצוינות בתב״ע. מכאן, התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לעיון (או לוועדה מחוזית אם התוכנית בסמכותה). לאחר הדיון בוועדה הרלוונטית, התוכנית עוברת לשלב ההפקדה והפרסום, ולאחר מכן אפשר לשלב מתן תוקף. מה שאפשר להבין מכאן זה שקודם כול יש להבין בדיוק מה כוללת התב״ע ואם במצבה הנוכחי היא מאפשרת את השינויים שנרצה להחיל. אם כן, רק אז אפשר להתחיל בתהליכי האישור והבנייה. אם לא יש להתחיל בתהליך ארוך יותר של החלת שינויים.
כמה זמן לוקח לערוך שינויים בתוכנית?
שינוי תב״ע באופן כללי נחלק לשלושה תהליכים עיקריים:
- קבלת הקלות והיתרים לתוספות בנייה שאינן מוגדרות בתב״ע (למשל הוספת קומות, חנייה, מרפסת ועוד)
- בקשה לשינוי בייעוד הקרקע הנחשבת מורכבת יותר
- בקשה לשינוי בקווי המבנה, כלומר שינוי המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה
כל אחד מהתהליכים הללו הוא שונה בפני עצמו, וככל שנרצה לערוך יותר שינויים כך יתארך התהליך בדרך כלל. באופן כללי אנחנו מדברים על תהליך שעשוי לקחת בין כמה חודשים לכמה שנים, תלוי במורכבות שלו.
זקוקים לשינוי תב״ע? אל תתפשרו על עזרה מקצועית
חשוב להבין כי תוכנית בניין עיר היא חלק קריטי בכל תהליך בנייה מקיף (כזה שאינו כולל שינויים פנימיים מינוריים וספציפיים כמו שיפוץ מטבח או הריסת קיר פנימי). כדי לקדם מנהלות בזמן הקצר ביותר, מומלץ בחום להסתייע באנשי מקצוע מנוסים המכירים היטב את המסמך ואת העבודה אל מול הוועדה המקומית. באופן הזה תוכלו לקדם את התהליך בזמן הקצר ביותר ללא עיכובים מיותרים.
סיכום
תב"ע היא מסמך חשוב המגדיר את הייעוד של כל קרקע בישראל, אפילו שטחים ריקים. חשוב להכיר את הנושא ולהתייעץ עם מומחים כאשר אתם מתכננים שינויים בתב"ע עצמו או כאשר אתם זקוקים לשינויים שאינם מאושרים בתוכנית המקורית.
